07 Sep Comprar una vivienda destinada al alquiler: ¿es una inversión rentable?
En 2023 la necesidad y el interés por invertir sigue siendo un tema de actualidad, y concretamente el mercado inmobiliario ofrece diversas opciones. Adquirir un inmueble para alquilar es una de ellas.
No obstante, es fundamental conocer las ventajas y los inconvenientes de las diferentes alternativas de inversión a la hora de planificar nuestro futuro y mejorar nuestra salud financiera.
Por un lado, el inversor puede ver la compra de un inmueble como un valor que le aportará una renta mensual fija. Por otro, el plazo para recuperar la inversión de una vivienda puede ser largo. Además, hablamos de un activo no líquido (en caso de que se necesite recuperar el capital invertido de forma inmediata, no sería posible, ya que la casa adquirida puede tardar tiempo en venderse o suponer pérdidas si se vende rápidamente).
Entonces, ¿qué debemos considerar para saber si es rentable invertir en una vivienda destinada al alquiler?
Cómo invertir en una vivienda para alquilar
Antes de adquirir una vivienda, lo primero que hay que saber es el presupuesto del que se dispone. Definir la cantidad de dinero que podemos invertir delimitará la búsqueda a un perímetro determinado, donde se podrá valorar el municipio, el barrio, etc.
La inversión en vivienda para alquiler requiere, además, llevar a cabo un riguroso estudio de mercado inmobiliario. Hay que investigar tanto la demanda de pisos para alquilar y los tipos de alquiler como la oferta en venta, para poder calcular la rentabilidad. Es decir, se trata de hacer que la inversión sea rentable para alquilar y, por tanto, para poder recuperar el capital invertido.
Del mismo modo, se puede fijar un público objetivo determinado. Elegir bien dónde comprar la vivienda para alquilar es tan importante como analizar el tipo de inquilino que deseamos en ella.
También es beneficioso, antes de dar el gran paso, conocer otros aspectos. Por ejemplo, los tipos de contrato de arrendamiento o las ventajas fiscales que esta operación puede suponer para el arrendador.
Así, en función de la investigación realizada y del presupuesto que tengamos, conseguiremos facilitar la tarea de buscar un inmueble.
Invertir en una vivienda destinada al alquiler: fiscalidad
Una vez considerados todos estos aspectos, pasamos a revisar la fiscalidad. Si compramos una vivienda para alquilarla, tenemos que saber que los ingresos provenientes del alquiler se consideran una renta inmobiliaria, por lo que es de obligado cumplimiento su declaración en la renta anual.
Bajo el mismo punto de vista fiscal, el comprador perderá la deducción correspondiente en su declaración de la renta al tratarse de una casa que no va a utilizar como vivienda habitual. Pero sí tendrá derecho a una deducción del 60%, con lo que solo pagará sobre el porcentaje restante de sus ingresos por el alquiler.
Y, aunque es cierto que el comprador de la vivienda obtendrá ingresos mensuales regulares gracias al alquiler, este debe tener en cuenta que tardará años en recuperar el capital invertido.
Por tanto, antes de lanzarse a comprar un inmueble, es recomendable calcular todos los gastos que esto supone: la inversión inicial, que incluye el precio de la vivienda, las posibles reformas necesarias o los gastos derivados de la compraventa (IVA, notaría, impuestos…); el mantenimiento (por ejemplo, las posibles derramas provenientes de la comunidad de propietarios, roturas de un electrodoméstico, etc.) y los gastos fijos.
Calcular de la rentabilidad del alquiler
Dicho esto, una de las preguntas más comunes es cómo se puede calcular la rentabilidad del alquiler.
Bien, la rentabilidad de la compra de una vivienda destinada al alquiler se podría calcular de la siguiente manera: sumando la renta anual que obtendría el comprador o propietario descontando los gastos fijos y de mantenimiento. El resultado se dividiría entre la inversión que se ha realizado inicialmente y se multiplicaría por 100.
Cabe destacar que a esta cifra habría que añadir la revalorización de la vivienda o su pérdida de valor en caso de que baje el precio.
Para maximizar la rentabilidad hay ciertos aspectos que se pueden tener en cuenta. Algunos de ellos son:
- Optar por una ubicación en auge y con buenas comunicaciones.
- Elegir una vivienda que necesite una reforma mínima.
- Evaluar la situación del mercado actual (por ejemplo, a raíz de la pandemia las casas con terraza se han revalorizado).
- Fijarnos en si la vivienda cuenta con zonas comunes.
- Valorar si la casa puede ser alquilada por habitaciones.
¿Es 2023 un buen año para invertir?
Si tenemos todo esto claro, es momento de valorar la situación actual. Nos encontramos en un punto en el que mientras los precios de la vivienda tienden a estabilizarse, los del alquiler siguen con una tendencia alcista a causa de la falta de oferta, especialmente si hablamos de las grandes ciudades.
Pero, además, se está observando un cambio cultural a favor del alquiler como consecuencia de nuevas tendencias sociales como el teletrabajo, el menor apego a la propiedad, las nuevas estructuras familiares…
Así que para invertir en vivienda hay que empezar por el final, partir del precio del inmueble siempre es un error. Primero hay que definir el objetivo, la rentabilidad deseada, y desde allí investigar el mercado, indagar cuáles son las zonas que cumplen con nuestras expectativas y trazar el perfil del inquilino que nos gustaría que alquilara nuestra vivienda.
Entenderemos como el momento perfecto para invertir en una casa destinada al alquiler cuando esta se ajuste en ubicación, tamaño, precio y rentabilidad del alquiler a nuestras necesidades.
En definitiva, vemos que comprar una vivienda a modo de inversión con el fin de alquilarla es rentable, pero hay que dedicarle tiempo y esfuerzo, así como ser consciente de los gastos fijos en los que hay que incurrir.