La nueva ley de vivienda: ¿qué es lo que tienes que saber?

Ley de vivienda

La nueva ley de vivienda: ¿qué es lo que tienes que saber?

El pasado 26 de mayo, apenas unos días antes de las elecciones autonómicas y municipales, entró en vigor la Ley por el derecho a la vivienda, la cual regula diferentes ámbitos del sector inmobiliario, a pesar de estar muy centrada en el alquiler de inmuebles.

La nueva ley de vivienda incluye medidas para facilitar al acceso a la vivienda, la regulación de los desahucios o la limitación de los precios del alquiler en zonas tensionadas, pero algunas de ellas quedan en manos de comunidades autónomas y ayuntamientos.

Las medidas de la ley de vivienda de competencia autonómica

Límite de los precios del alquiler en zonas tensionadas

La principal medida de la nueva normativa es la que permite a comunidades autónomas y ayuntamientos fijar en sus jurisdicciones zonas de mercado tensionadas para, en ellas, establecer limitaciones a los precios del alquiler.

El término zonas tensionadas define aquellas áreas en las que se ha producido un aumento sostenido de los alquileres en los últimos años y donde los hogares sufren una mayor carga financiera. Para que una zona sea considerada tensionada tiene que cumplir uno de los dos requisitos fijados:

  • Que el gasto en la vivienda (la carga media del coste del alquiler o hipoteca junto a los gastos y suministros básicos) supere el 30% de los ingresos de los hogares de la zona.
  • Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado en los últimos cinco años anteriores a la declaración del área tensionada al menos tres puntos más que el IPC de la comunidad autónoma en cuestión.

Según la ley, las administraciones competentes en materia de vivienda tendrían que solicitar la declaración de zona tensionada al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El procedimiento requiere recabar información sobre el estado del mercado residencial en cuestión, poner la información sobre la que se basa la declaración a disposición pública y presentar las acciones puestas en marcha para revertir la situación.

De este modo, son las comunidades autónomas las que pueden declarar, por tres años prorrogables anualmente, determinadas áreas como zonas tensionadas y limitar o regular los precios del alquiler.

La actualización de los precios de los alquileres dejará de estar vinculada al IPC. Ahora estará limitada siempre por un índice que será del 2% en 2023 y del 3% en 2024, ya que en 2025 se aprobará un nuevo índice de actualización de precios.

Esta medida afectará a las viviendas propiedad de grandes tenedores y de pequeños propietarios. Además, regulará tanto los nuevos contratos de inmuebles como los que ya estén en el mercado.

Delimitación de grandes tenedores

La ley define la figura del gran tenedor. A efectos de lo establecido en la normativa, se trata de la persona física o jurídica propietaria de más de diez inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

Las comunidades autónomas podrán particularizar la definición en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado para particulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial.

Por tanto, la distinción entre grandes tenedores y pequeños propietarios en las zonas tensionadas es la siguiente:

  • Grandes tenedores: personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad cinco o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
  • Pequeños propietarios: personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de cinco viviendas.

Esta medida trae consigo que, en las zonas declaradas como tensionadas, los grandes tenedores deberán fijar la renta en base al sistema de índices de precios de referencia. Los pequeños, por su parte, no podrán subir los precios de los contratos vigentes durante tres años, con algunas excepciones (se les permite incrementarlos hasta un 10% si han hecho obras de rehabilitación y mejora energética y de accesibilidad en los dos últimos años).

En el caso de los contratos nuevos que se firmen en las zonas mencionadas, la renta no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores una vez aplicada la actualización anual. Aunque sí se podrá incrementar el precio un máximo del 10% cuando el contrato se firme por un periodo de 10 años o más, o cuando se establezca un derecho de prórroga por la misma duración.

Recargo del IBI para viviendas vacías

Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en aquellos inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, es decir, las viviendas que permanezcan vacías sin justificación durante más de dos años.

El Gobierno permitirá a los ayuntamientos aumentar la tasa del IBI con un recargo de hasta el 150% en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas que sean del mismo titular:

  • Recargo del 50% en la cuota del IBI para viviendas que permanezcan vacías sin justificación más de dos años, siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en esa situación.
  • Recargo del 100% si las viviendas están vacías más de tres años.
  • Recargo del 150% si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.

Con esto vemos que, aunque sea el Ejecutivo central el que siente las bases de la nueva ley de vivienda, cada autonomía tiene mucho margen de maniobra poder para decidir sobre su aplicación. Son las comunidades las que tienen que solicitar la declaración de zona tensionada, y esto supondrá un control de los precios, principalmente para los grandes tenedores.

Otras medidas de la nueva ley de vivienda

Bonificaciones fiscales para propietarios

La norma recoge un sistema de bonificación fiscal en el IRPF. Esta entraría en vigor el 1 de enero de 2024 para aquellos pequeños propietarios que tengan viviendas en alquiler en zonas tensionadas.

  • Bonificación del 50% para aquellos propietarios que alquilen su vivienda con un nuevo contrato de arrendamiento.
  • Bonificación del 60% cuando se hayan efectuado en la vivienda obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
  • Bonificación del 70%:
    • Cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado destinadas al alquiler de jóvenes de entre 18 y 35 años.
    • Cuando sea una vivienda destinada al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
  • Bonificación del 90% en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento en zonas de mercado residencial tensionado que contemplen una bajada de al menos un 5% sobre el contrato anterior.

Pago de los honorarios de la inmobiliaria

La ley de vivienda prohíbe una práctica muy extendida a la hora de firmar un contrato de alquiler: que la inmobiliaria exija al nuevo inquilino el pago de sus honorarios.

La nueva normativa contempla que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato deben ir a cargo del arrendador. Este, como contratante de los servicios de la inmobiliaria para poner su piso en alquiler, no puede eludir el pago de lo que le corresponda a la empresa.

Además, la ley fija que el pago de las mensualidades del alquiler debe hacerse siempre por medios electrónicos. Con esta medida se pretende acabar con la práctica de posibles pagos en negro.

El inquilino será quien siga pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un contrato nuevo. No obstante, se prohíbe aumentar las rentas del alquiler al arrendatario por nuevas condiciones que impliquen cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Medidas de protección frente a los desahucios

La ley mejora la regulación de los desahucios y la protección de las familias más vulnerables:

  • Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años.
  • Se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario. De no llegar a un consenso, se concede un periodo de tiempo para el ofrecimiento de soluciones habitacionales por parte de los servicios sociales.
  • Se reconoce la capacidad de poder utilizar fondos de los planes estatales de vivienda para esas alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio. Las autoridades deben promover su adecuado realojo y acceso a la vivienda digna.
  • Las comunidades autónomas podrán diseñar mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
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